הון עצמי לקניית דירה – כמה צריך ואיך לחסוך?

רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר שאדם מקבל במהלך חייו. אחד הגורמים החשובים ביותר בתהליך רכישת דירה הוא ההון העצמי שעומד לרשות הרוכשים. ממש כאן נסביר מה זה הון עצמי, למה הוא כל כך חשוב בקניית דירה ואיך אפשר להגדיל אותו.

מה זה הון עצמי?

הון עצמי הוא הסכום שרוכש הדירה מביא מכספו הפרטי לצורך מימון הרכישה. זהו הסכום שמשלמים במעמד החתימה על חוזה המכר ומהווה את ההפרש בין מחיר הדירה לבין סכום המשכנתה שתיקחו מהבנק. ההון העצמי משמש תשלום ראשוני ובדרך כלל מהווה אחוז מסוים ממחיר הנכס הנרכש.

ההון העצמי יכול להגיע ממקורות שונים כגון חסכונות, קופות גמל וקרנות השתלמות, תוכניות חסכון ייעודיות לרכישת דירה, מענקים מיוחדים כמו מענק מטעם משרד השיכון, הלוואות מקרובי משפחה או ממקורות אחרים ואפילו ממכירת נכסים אחרים שברשות הרוכש. כל אלו מצטברים לכדי ההון העצמי שמוביל בסופו של דבר לקניית דירה.

חשיבות ההון העצמי ברכישת דירה

ההשפעה על תנאי המשכנתה

לסכום ההון העצמי יש השפעה ישירה על תנאי המשכנתה שמציע הבנק. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך הסיכון מבחינת הבנק נמוך יותר ולכן ניתן לקבל הצעה למשכנתה בתנאים טובים יותר – הן מבחינת שיעור הריבית והן מבחינת היקף ההחזר החודשי. הון עצמי גבוה מאפשר גם גמישות רבה יותר בבחירת מסלולי המשכנתה.

מעבר להשפעה על תנאי המשכנתה, להון עצמי משמעותי יש יתרונות נוספים. ראשית, הון עצמי גבוה מקטין את הסכום הכולל שיש לשלם לבנק ואת ההוצאה על ריבית המשכנתה לאורך השנים. שנית, רוכשים עם הון עצמי גבוה נתפסים כרציניים ואמינים יותר בעיני המוכרים, מה שמגדיל את כוח המיקוח שלהם במשא ומתן על מחיר הדירה. שלישית, ככל שההון העצמי גדול יותר, כך קטן הסיכוי שרוכש הדירה יגיע למצב של קושי בתשלומי המשכנתה.

כמה הון עצמי צריך לרכישת דירה?

לפי הנחיות בנק ישראל, רוכשי דירה ראשונה נדרשים להון עצמי מינימלי של 25% ממחיר הדירה, ואילו רוכשי דירה שנייה ומעלה נדרשים ל-30% לפחות. עם זאת, ישנם מקרים שבהם אפשר לרכוש דירה עם הון עצמי נמוך מעט יותר, למשל במסגרת מסלולים ייעודיים לזכאים כמו מחיר למשתכן או הלוואות בערבות מדינה. עם זאת, גם במקרים אלו מומלץ להגיע עם הון עצמי מקסימלי.

שיקולים בקביעת סכום ההון העצמי

מעבר לדרישות המינימום, כדאי לחסוך ולהגיע עם הון עצמי גבוה ככל האפשר. את ההחלטה כמה בדיוק לחסוך כדאי לקבל בהתאם למספר שיקולים:

מחיר הדירה

ככל שמחיר הדירה גבוה יותר, כך נדרש הון עצמי רב יותר במונחים אבסולוטיים אפילו אם שיעור ההון העצמי נשאר זהה. לכן חשוב להתאים את יעד החיסכון לסדר הגודל של המחיר של הדירה הרצויה.

הכנסה והיכולת לעמוד בהחזרים

יש להביא בחשבון את רמת ההכנסה ואת היכולת לעמוד בהחזרי המשכנתה לאורך השנים. ככל שההכנסה גבוהה יותר, כך אפשר להרשות לעצמכם לקחת משכנתה גדולה יותר ולהסתפק בהון עצמי נמוך יותר, ולהיפך.

רצון להקטין את המשכנתה

מעבר לשיקולים הכלכליים הרציונליים, יש אנשים שמעדיפים להקטין ככל האפשר את התלות בבנק ולקחת משכנתה נמוכה, גם במחיר של חיסכון ממושך יותר לפני הרכישה. זוהי כמובן החלטה אישית.

דרכים להגדיל את ההון העצמי

קיימות מספר דרכים עיקריות להגדיל את ההון העצמי לקניית דירה:

חסכונות שונים

הדרך הפשוטה והמועדפת היא לחסוך מבעוד מועד. חיסכון בקופות גמל, קרנות השתלמות, תוכניות חיסכון או פיקדונות לכמה שנים טובות יכולים להצטבר לסכומים נאים שיהוו בסיס טוב להון העצמי.

מענקים והלוואות

יש מענקים שונים העומדים לרשות רוכשי דירה כגון מענק מחיר למשתכן או סיוע בשכר דירה למשפחות צעירות, שיכולים להוות תוספת להון העצמי. כמו כן, ניתן לקחת הלוואות מקרנות או ממשפחה קרובה.

מימוש נכסים אחרים

מי שיש ברשותו נכסים אחרים כגון רכב, תיק השקעות או נכס מקרקעין אחר שאפשר למכור, יכול לממש אותם ולהפנות את התמורה אל ההון העצמי לדירה.

עזרה מבני משפחה

פעמים רבות ההורים או קרובי משפחה אחרים מסייעים ברכישה, למשל על ידי מתנה, הלוואה נוחה או ערבות למשכנתה. עזרה כזו מקלה מאוד על צבירת ההון העצמי.

לסיכום

כפי שראינו במאמר, להון עצמי יש תפקיד חשוב בקנייה מוצלחת של דירה. חישוב נכון של הסכום הדרוש, בשילוב של חיסכון וצבירה נבונה של ההון העצמי בהתאם ליכולות ולצרכים שלכם, יאפשר לקנות דירה בתנאים נוחים ולצמצם את ההוצאות שלכם לטווח ארוך.